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人民法院对债务人的财产采取保全措施 ，旨在确保债权人债权的实现
，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿 。同时，为避免损害债务人的合法权益 ，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押 、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封
、扣押、冻结被执行人的财产
，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封 、扣押
、冻结
。为此 ，科学审查当事人的就超标的申请复议或执行异议是否合理正当显得尤为重要。本律师通过聚法案例、无讼案例等进行检索
，就 超标的执行异议的裁判规则 整理如下：

1  、判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，首先应当查明案件执行标的数额 ，其次再委托专业评估机构对价值进行评估
，进而判断被查封财产是否超过执行标的数额

在最高人民法院审理的姚辉民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决
、仲裁裁决案件（2015）执复字第47号执行裁定书中，最高法认为 ，首先
，判定执行实施案件是否存在超标的查封情形， 应当先行查明案件执行标的数额  。本案执行异议程序中 ，对于案涉执行标的数额
，双方当事人存在争议
。该项事实对于判定是否超标的查封关系重大，而海南高院对此未经审查即认定本案不存在超标的查封 ，已构成认定事实不清。其次，被执行人创新书店所提交评估报告
，因系单方委托或已超出有效期，确已不适合作为判定是否超标的查封的依据 。但是 ，本案于2015年7月立案执行
，申请执行人姚辉已提出评估申请，现被执行人创新书店主张超标的查封 ，海南高院应当立即对案涉房产进行委托评估
，根据委托评估价格认定是否存在超标的查封情形。

2 、当事人提出超标的查封的，人民法院不能单纯从标的物的评估价格看 ，还应考虑迟延履行利息 、被执行人欠缴的土地使用权出让金
、各种税费和执行费用、拍卖佣金 、拍卖标的物过户费等
，以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素综合认定

在最高人民法院审理的宁夏富龙(浙江)餐饮娱乐有限公司与广厦建设集团有限责任公司执行案（2013）执复字第6号复议裁定书中， 最高院认为 ，本案单纯从标的物的评估价格看
，确实超过执行标的数额，但是否应解除超过部分的查封 ，还应结合案件具体情况来确定
。 执行法院有权考虑执行标的应包括的迟延履行利息
、被执行人欠缴的土地使用权出让金、各种税费和执行费用 、拍卖佣金
、拍卖标的物过户费等，以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素。同时本案标的物“富龙大酒店
”为在建工程
，根据规划不应、也不便于分割处理 。至于被执行人擅自处分的和其他法院处分的部分房产从拍卖标的中剔除，是基于被执行人法定代表人陈敏富违规办理产权登记而引起 ，鉴于 已成为既成事实
，难以处理，故从拍卖标的中扣除 ，并不表明拍卖的在建工程是适宜分割的标的物 
。因此
，本案执行法院整体查封及整体处置标的物并无不当。

在最高人民法院审理的唐山市人达房地产开发有限公司 、韩文君执行审查类案件（2017）最高法执复18号执行裁定书中， 最高院认为 ，是否存在超标的额查封
，应当在执行标的和查封标的的价值之间衡量  。复议申请人提出应执行金额为3.7亿元，超标的额查封价值近6亿元的土地 ，但未提供相应的证据予以证实
，且本案执行证书确定的执行标的为5.05亿元的特定物业转让基本价款，以及溢价款
、迟延违约金、律师费 、执行证书公证费、其他合理费用
。故复议申请人主张的应执行金额3.7亿元和无证据证实的超标的额查封的事实和理由难以成立 ，本院不予支持。

3
、轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力
，不存在超标的查封的问题

在最高人民法院审理的兰州通用机器制造有限公司与兰州新区汇银小额贷款有限责任公司企业借贷纠纷、申请承认与执行法院判决 、仲裁裁决案件（2014）执复字第25号执行裁定书中，最高院认为 ，根据《关于人民法院民事执行中查封
、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定
，对已被人民法院查封 、扣押
、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押 、冻结 。查封
、扣押、冻结解除的 ，登记在先的轮候查封 、扣押
、冻结即自动生效
。据此可知
， 轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力 。 轮候查封产生的仅是一种预期效力 ，类似于效力待定的行为 。 甘肃高院02号异议裁定关于轮候查封措施的“查封效力尚未显现”的认定并无不当
。同时
，甘肃高院对兰通公司名下土地使用权实施的轮候查封属于诉讼保全措施，在性质和效力上属于临时性措施 ，主要目的是防止兰通公司转移财产
，在客观上并未对保全的标的进行处置。退一步讲，即便本案将来进入执行程序 ，且甘肃高院在本案中对兰通公司名下土地使用权实施的轮候查封转变为正式查封，进而发生正式查封的法律效力
，所查封的两宗土地使用权变现所得价款究竟还有多少可用于实现本案债权，尚取决于在先查封案件的执行情况 。鉴于此 ，甘肃高院冻结兰通公司名下三个银行账户存款合计1.819058万元的措施不构成重复保全
，兰通公司关于甘肃高院对其实施了超标的保全的理由与事实不符，且于法无据 ，本院不予支持。

4 、人民法院在审查执行异议过程中
，应当结合债权不断增加 、司法拍卖时可能存在流拍降价等因素，对司法解释规定的“明显超标的额 ”的限制 ，应当适当从宽掌握

在最高人民法院审理的南通盈丰房地产投资发展有限公司、上海丰业房地产开发经营有限公司等与南通盈丰房地产投资发展有限公司
、上海丰业房地产开发经营有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷 、申请承认与执行法院判决
、仲裁裁决案件（2015）执复字第28号执行裁定书中
， 最高院认为 ，本案中 ，江苏高院依法查封的标的物是不动产
，而非存款等具有明确价额的财产
。 因案涉不动产未经评估，无法精确计算其价值 ，江苏高院仅能综合估算查封财产的价值。因此，对于司法解释规定的“明显超标的额
”的限制
，应当适当从宽掌握 。 考虑到债权数额仍在持续增加，查封的不动产上还设有抵押权 ，结合司法拍卖的不确定因素以及市场波动等情况
，从目前查封的财产看，江苏高院并未明显超标的额查封财产
。

在最高人民法院审理的陈春蕊、云南金福地房地产开发经营有限公司等与陈春蕊 、云南金福地房地产开发经营有限公司等民间借贷纠纷
、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件最高人民法院（2015）执复字第12号执行裁定书中 ， 最高院认为
，关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估 ，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定
，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据 。依据评估拍卖的相关规定 ，首次拍卖以评估价的80%作为保留价
，每次拍卖可再降低20%，如果对查封标的物实行三次拍卖 ，变现价值可低至1.6亿元左右 。而王嘉庸的债权本金1亿元及利息 、迟延履行利息的总额，与查封的房地产
、冻结的100万元股权价值基本相当
，因此，本案不存在明显超标的查封、冻结
。

5  、被查封的商品房虽系在建工程 ，但已取得商品房预售许可证
，可以对外销售的，其价值应结合周边商铺销售价格以及双方当事人在借款合同中的约定等因素进行参考确定

在最高人民法院审理的甘肃永瑞房地产开发有限公司与甘肃永瑞房地产开发有限公司
、李锡明民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决 、仲裁裁决案件（2016）最高法执复3号执行裁定书中 ，甘肃省高级人民法院认为
，被查封的商品房系在建工程，其价值不能等同于已建成的商品房。永瑞公司也未提出充分的证据证明该商品房的具体价值及超标的数额 ，遂作出异议理由不予支持的裁定 。 但经最高院审查后认为
，被查封的案涉房产虽为在建工程，但已取得商品房预售许可证 ，可以对外销售
，结合周边商铺销售价格及双方当事人在借款合同中的约定，被查封的 36703.83平方米房产价值已明显超过申请保全的金额200,405,554.8元
。并以此为由裁定对于明显超标的部分应解除查封。

6 、人民法院审查案外人执行异议之诉的关键是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利 。至于是否存在超标的查封财产的问题 ，属于对执行行为的异议

在最高人民法院审理的杨俊华与邢双全申请再审案件（2015）民申字第2105号民事裁定书中，最高院认为
，因为案外人提起执行异议之诉的目的是排除执行程序的进行，人民法院所审查的是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利 ，而杨俊华举证欲证明的执行过程中存在超标的查封财产的问题
， 针对的是执行行为是否违法的问题，不属于案外人异议之诉的审查范围
。

7
、对保全裁定提出异议为复议案件 ，对法院基于保全裁定的具体实施行为提出异议为执行异议案件

在最高人民法院审理的唐山昆泰房地产开发有限公司建设工程合同纠纷案件（2016）最高法执复73号执行裁定书中
， 最高院认为，由于本案为昆泰公司对具体的查封行为而非概括保全裁定提出异议 ，应立执行异议案件进行审查 。河北高院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对本案进行审查处理
，并告知当事人有申请复议的权利，是正确的 。但其立复议案件案号即（2016）冀执复123号执行裁定不当 ，应更正为异议案件案号。本院因袭河北高院案号
，对崇建公司的申请立为（2016）最高法执监399号案件
。在了解相关情况后，本院已将案号更正为（2016）最高法执复73号 ，并按照复议程序进行审查。

8 、诉讼程序中，对保全措施提出的异议和复议的审查与诉讼审理相重合
，判决生效并进入执行程序后，尚未审查终结的财产保全异议或者复议应当自动转为执行程序中对执行行为的异议或者复议

在最高人民法院审理的陈春蕊 、云南金福地房地产开发经营有限公司等与陈春蕊
、云南金福地房地产开发经营有限公司等民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决 、仲裁裁决案件（2015）执复字第12号执行裁定书中 ，最高院认为
，关于对诉讼保全措施的异议
、复议能否自动转为执行中对执行行为的异议、复议问题 。首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定 ， 诉讼保全是人民法院在民事案件判决前
，为保证判决得以顺利执行而对当事人的财产采取的保全措施 
。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条， 亦明确规定保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除 ，进入执行程序后
，自动转为执行中的查封 、扣押
、冻结措施。因此，诉讼保全措施实质上即为执行强制措施  。其次 ，对诉讼保全措施的异议和复议
，实质上亦属于执行程序的异议和复议
。诉讼程序中，对保全措施提出的异议和复议的审查与诉讼审理相重合 ，判决生效并进入执行程序后，尚未审查终结的财产保全异议或者复议应当自动转为执行程序中对执行行为的异议或者复议。因此
， 进入执行程序后，本案诉讼保全的异议、复议实质上已经转为执行中的异议和复议  。

9  、被查封的标的物项上存在抵押权的 ，主张超标的查封的一方当事人应当对被查封的标的物扣除抵押权后的价值承担举证责任

在最高人民法院审理的王少杰
、郑祖苏等股权转让纠纷、申请承认与执行法院判决 、仲裁裁决案件（2015）执监字第38号执行裁定书中
，最高院认为，本案中 ，三明中院在 查封 财富花园在建工程时
， 该工程已经全部抵押给 中国工商银行股份有限公司尤溪支行，且永龙公司、张河淦当时 并未提供有关证据材料证明扣除抵押债权后查封的在建工程价值 ，因此
，执行法院的查封并无不当
。

10
、诉讼保全期间的执行异议与执行阶段的超标的查封异议应当有所区别，人民法院对于保全期间的超标的查封异议应适当从严把握 ，并允许当事人提供单方委托的评估鉴定意见作为参考依据

在最高人民法院审理的熊道海建设工程施工合同纠纷执行审查类案件（2017）最高法执复14号执行裁定书中
， 最高院认为，诉讼财产保全限于请求的范围 ，或者与本案有关的财物。 本案属诉讼财产保全裁定的执行，查封、扣押 、冻结担保人贵州建安公司财产
， 一般应以诉讼财产保全裁定确定的财产价值为限  。 对于诉讼财产保全裁定执行中，确定查封
、冻结财产的价值数额问题 ，是否需双方共同委托或由人民法院指定的司法鉴定机构来进行评估
，目前法律、司法解释并无明确规定 
。因此，当事人 自行委托 有资质的司法鉴定机构对案涉房产价格进行评估 ， 并将鉴定意见用于佐证其主张
，执行法院经审查予以采纳并认定超额查封的，并不违反法律规定 。

11  、超标的查封的处理原则为：由执行实施部门对被查封房产价额进行核实后重新作出协助执行通知

在最高人民法院审理的南通新华建筑集团有限公司执行审查类案件（2017）最高法执复37号执行裁定书中 ，最高院认为
，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封
、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定的精神， 查封的财产如果明显超过保全裁定确定的价值 ，应及时解除对超额部分财产的查封  。天之润公司在异议程序中主张超标的额查封房产
，并提交了部分查封房产为其他目的作出的价值估价报告，但南通新华公司对此不予认可 ，双方就被查封房产的价值存在争议。对此种争议一般理解为应在异议审查过程中解决，并实质性确定是否解除部分查封
。河北高院在异议程序中未对本案是否存在超标的额查封财产的问题作出实质判断
，而只是指出了本案超标的查封争议的处理原则， 即由执行实施部门对被查封房产价额进行核实后重新作出协助执行通知 ，该处理方式与一般理解的异议程序的功能和目的不一致
，不尽合理，但尚不妨作为特定情形下的变通处理方式。

12  、财产保全制度的性质决定了在实施查封时无法精确计算其价值 ，因此不能否定在被查封财产价额尚无准确判断依据时所实施查封的合法性

在最高人民法院审理的南通新华建筑集团有限公司执行审查类案件（2017）最高法执复37号执行裁定书中
，最高院认为，本案具体查封的标的物是不动产 ，而非存款等具有明确金额的财产
，财产保全制度的性质决定在实施查封时 无法精确计算其价值，仅能综合各方因素予以估算  ，因此 不能否定在被查封财产价额尚无准确判断依据时所实施查封的合法性
，对于是否超标的查封的问题可在随后的异议程序中解决 。

需缴纳的税费和阶段如下：

房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）

税：营业税
、增值税、土地增值税 、房产税
、城镇土地使用税、契税 、耕地占用税、企业所得税
、个人所得税、印花税 、城市维护建设税
。费：教育费附加。

一
、筹建阶段 。

主要是印花税、土地使用税 、个人所得税，土地契税 ，企业所得税
。

二
、生产经营阶段。

营业税5%，城建税及教育费附加（内资）
，堤围防护费、土地增值税，企业所得税 ，房产税
，土地使用税，印花税 ，企业所得税
，个人所得税，契税等等 。

①营业税：

营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税
。

根据《营业税暂行条件》的规定 ，在中华人民共和国境内提供应税劳务 、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人
，为营业税的纳税义务人。提供应税劳务
、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的活动 。

有偿包括通过提供 、转让或销售取得货币
、货物或其他经济利益
。销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物，此时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为 ，比照销售不动产征收营业税。

以不动产投资入股
，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税 。如果单位将不动产无偿赠与他人 ，视同销售不动产征收营业税．对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。

营业税的计税依据是营业额
，营业额为纳税人提供应税劳务 、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用
。价外费用包括向对方收取的手续费、基金
、集资费、代收款项 、代垫款项及其他各项性质的价外收费。

②城建税：

是国家对缴纳增值税
、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据而征收的一种税收 。它属于特定目的税，是国家为加强城市的维护建设 ，扩大和稳定城市维护建设资金的来源而采取的一项税收措施
。

可见城建税具有附加税性质
，附加于“三税“税额，本身并没有特定的 、独立的征税对象 ，而且城建税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。

城建税按照纳税人所在地的不同 。设置了三档差别比例税率
，纳税人所在地为市区的税率为7%；纳税人所在地为县城
、镇的，税率为5%；纳税人所地不在市区、县城或者镇的 ，税率为1%
。

③土地增值税：

是对转让国有土地使用权 、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所得的增值额征收的一种税。

土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权
、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 。包括各类企业、事业单位 、国家机关和社会团体及其他组织
。

个人包括个体经营者
，根据《土地增值税暂行条例》及其初稿细则的规定，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税的计税依据．是转让房地产过程取得的增值额 。

增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定和扣除项目金额后的余额
。增值额是土地增值税的本质所在。

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 ，并向税务机关提交房屋及建筑物产权
、土地使用权证书
，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料 ，是对经济活动和经济交往中书立 、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税 。

④印花税：

是一种具有行为税性质的凭证税．凡发生书立
、使用、领受应税凭证的行为,就必须依照印花税法的有关规定履行纳税义务。

鉴证 、公证及其他有关事项的单位
。

⑤契税：

契税的征税对象是境内转移土地
、房屋权属，具体包括以下五项内容：

1．国有土地使用权出让

2．土地使用权的转让

3．房屋买卖

4．房屋赠予

5．房屋置换

扩展资料：

房地产税收具有以下特征：

国家性：

房地产税收行为是一种国家行为
，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门 ，都只是代表国家代行房地产税收行为
，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。

法定性:

税与法不可分离 。国家对房地产设立税种、开征税收 ，无论是从国家行为的角度
，还是从税收本身来看，其行为均非任意 ，均需通过严格的法律程序
，使之法律化后，方得以实施
。

国家对房地产税收的行为 ，从表面上来看
，只是一种国家行为，但究其实质 ，行为之所以能够产生应有的法律后果，是因为房地产税收同时也是一种法律行为
，具有法律规定性，也正是这种性质使之与一般的行政收费相区别。

规范性:

房地产税收工作是一项严谨 、规范的工作 ，无论是由国家税务机关征收
，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范 ，不可任意妄为 。

参考资料：

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